都市計画区域が設定されている市町村の土地で、開発したり建物を建てようとする場合、「都市計画法29条」と「都市計画法43条」という2つの許可が関わってきます。
この2つの条文は似ているようで、実は目的も手続きも全く違うものです。
この記事では、それぞれの違いをわかりやすく解説し、さらに実務でよくある農地転用が絡むケースや、行政書士がサポートできる内容についても紹介します！
都市計画法29条とは？【開発行為の許可】
都市計画法29条は、開発行為を行う際に必要な許可です。
開発行為とは？
開発行為とは、主に「宅地」「工業用地」などをつくるために行う、
- 土地の造成
- 盛土・切土
- 排水施設の設置 など、土地の形状や性質を変える行為を指します。
例えば、
- 山林を切り開いて新しい住宅団地をつくる
- 田んぼを埋め立てて倉庫用地にする
- 企業の工場用地として大規模造成する
こういった場合は、29条の許可が必要です。
許可が必要な基準
開発行為には規模の基準があり、
- 市街化区域：原則1,000㎡以上
- 市街化調整区域：面積に関わらずほぼすべて の場合に許可が必要です。
都市計画法43条とは？【市街化調整区域での建築許可】
一方、都市計画法43条は、
市街化調整区域内で建物を建築する場合に関わってきます。
市街化調整区域は「原則、開発を抑制するエリア」なので、通常は新たな建物を建てられません。
しかし、次のようなケースでは例外的に許可が認められることがあります。
- 既存集落の中で住宅を建てる
- 公共施設や公益施設を建てる
- 立地適正化計画に基づく開発
これらは、43条の規定に基づいて、市町村の建築許可を受けることで実現可能となります。
【まとめ表】29条と43条の違い
| 条文 | 主な対象 | 許可の目的 | 具体例 |
|---|---|---|---|
| 都市計画法29条 | 土地の開発行為 | 土地利用の適正管理 | 宅地造成、工業団地造成 |
| 都市計画法43条 | 市街化調整区域内の建築 | 無秩序な建築防止 | 既存集落内の住宅建築 |
【実務例】農地転用が絡むパターン
実際の現場では、29条・43条だけでなく農地転用の手続きも絡むケースが非常に多いです。
例1：市街化調整区域で農地に住宅を建てたい場合
- 農地転用許可（農地法5条）
- 農地を宅地に転用するために農業委員会・県知事の許可が必要
- 都市計画法43条許可
- 市街化調整区域で住宅を建てるために建築許可を取得
このように、農地転用と建築許可の両方の手続きが必要となります。
さらに、建築許可を得るには「既存集落に該当すること」など、厳しい要件をクリアしなければなりません。
例2：市街化区域で農地を造成して分譲地を作る場合
- 農地転用許可（農地法4条）
- 農地を宅地に転用する許可を取得
- 都市計画法29条開発許可
- 宅地造成に必要な開発許可を取得
- 建築確認申請
- 最終的な建物建築のための確認申請
このように、開発許可と農地転用許可の両方を取得した上で、さらに建築確認申請を進める流れになります。
つまり、農地転用が絡む場合は、単独の都市計画法許可だけでなく、
複数の法律・行政手続きを一体的にすることが求められるのです。
行政書士ができるサポート内容
行政書士は、こうした都市計画法や農地法に基づく許可申請について、幅広くサポートすることが可能です！
29条・開発許可関連
- 開発行為に必要な申請書類一式の作成
- 位置図・設計図・排水計画書など添付書類の作成
- 事前協議（行政窓口との打ち合わせ）代行
- 環境影響評価やインフラ協議への対応支援
43条・建築許可関連
- 要件整理（既存集落要件、公益性要件など）
- 許可基準に適合するための計画提案
- 農地転用手続きとの調整支援
農地転用関連
- 農地転用許可申請書の作成・提出代行
- 申請に必要な権利関係整理（登記簿調査など）
- 農業委員会との事前相談・調整代行。
まとめ
都市計画法29条と43条の違いをまとめると、
- 29条は土地の開発行為に関する許可
- 43条は市街化調整区域での建築に関する許可
ということになります。
さらに、実務では農地転用や建築確認など、複数の法律が絡み合うため、
専門的な知識と経験が欠かせません。
行政書士は、これらの手続きを一括でサポートすることができます。
手続きに不安がある方は、ぜひ一度、行政書士にご相談ください！
